Studie Professor Stadelmann: Öffentliche Schulden drücken Immobilienpreise

Je höher Länder oder Gemeinden sich verschulden, desto stärker ausgeprägt ist die Tendenz, dass Immobilien an Wert verlieren. Denn wenn eine Gemeinde sich verschuldet, um beispielsweise neue Infrastrukturprojekte oder mehr Dienstleistungen für ihre Bürger zu finanzieren, muss sie in Zukunft mehr Geld für Tilgung und Zinsen ausgeben. Folglich, so argumentieren die beiden Ökonomen (Prof. Dr. David Stadelmann und Prof. Dr. Eichenberger von der Universität Fribourg), steht die Gemeinde in Zukunft vor einer schwierigen Wahl: Entweder muss sie Steuern und Abgaben erhöhen, um gleichbleibende Leistungen für ihre Bürger finanzieren zu können, oder aber sie muss diese Leistungen einschränken.

In beiden Fällen wird die Gemeinde an Attraktivität für die Bürger, für Unternehmen und für Investoren einbüßen. Dieser Verlust wird zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien führen, die folglich an Wert verlieren. Wenn aber in Zukunft ein Wertverlust zu erwarten ist, sinken die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke bereits heute.

Prof. Dr. D. Stadelmann

In der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung wird der Effekt, dass die gegenwärtige Generation für hohe öffentliche Schulden mit Wertverlusten bezahlen muss, als Schuldenkapitalisierung bezeichnet. Dieser Effekt tritt nicht allein auf kommunaler Ebene ein, sondern er betrifft auch übergeordnete staatliche Einheiten – wie etwa die Bundesländer in Deutschland oder die Kantone in der Schweiz. Wenn sich also in der Bundesrepublik eine Landesregierung dazu entschließt, ihre Ausgaben durch immer höhere Schulden zu decken, sinkt die Attraktivität dieses Bundeslandes verglichen mit anderen Bundesländern, die auf Schuldenabbau und einen ausgeglichenen Haushalt setzen. Die Immobilienwerte fallen, weil Bürger, Unternehmen und Investoren in jene Gebiete ausweichen, die vergleichsweise solide Finanzen ausweisen und daher Planungssicherheit für die Zukunft erlauben.

Auswirkungen auf Parteiprogramme und das Wählerverhalten?

Die Autoren der Studie haben den Eindruck, dass die von ihnen nachgewiesenen Zusammenhänge zwischen öffentlichen Schulden und Immobilienwerten von den politischen Parteien durchaus intuitiv erkannt werden. "Parteien aus dem so genannten bürgerlichen Lager setzen sich meistens viel nachdrücklicher gegen öffentliche Schulden ein als linke, sozialdemokratische Parteien. Ein Grund hierfür könnte darin liegen, dass sich unter ihren Mitgliedern und Wählern erheblich mehr Grundstücks- und Hausbesitzer befinden, die einen Wertverfall ihres Eigentums verhindern wollen", so Stadelmann.

Diese Überlegung wird gestützt durch die im Kanton Zürich ermittelten Daten. Je höher in einer Gemeinde der Anteil der Immobilienbesitzer ist, desto mehr sind die gewählten Gemeinderäte gewillt, öffentliche Schulden zu vermeiden und nötige Ausgaben stattdessen durch Steuern zu finanzieren.

(Quelle: Universität Bayreuth)