Immobilien: Rechtslage zur gewerbliche Nutzung von Wohnraum als Home-Office

Solange die Tätigkeit allerdings nicht dem Charakter der Räume als Wohnung zuwiderläuft, bewegt der Mieter sich noch im Rahmen der so genannte vertragsgemäßen Nutzung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2009 entschieden (Az.: VIII ZR 165/08). Entscheidend ist danach, dass die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt. Wer zu Hause am Computer arbeitet oder Telefonate erledigt, hat also keinen Grund, den Ärger seines Vermieters zu befürchten.

Auch gelegentliche Besprechungen mit Kollegen oder Geschäftsfreunden sind laut BGH erlaubt. Weitere Beispiele, die der BGH in der Entscheidung nennt, sind die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors.

Kunden und Mitarbeiter in der Wohnung

Kritisch wird es aber z.B. bei regelmäßigem Kundenverkehr in der Wohnung oder wenn Mitarbeiter beschäftigt werden: Sobald nämlich die geschäftlichen Aktivitäten in der Wohnung nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter sie nicht dulden. Er kann dann den Mieter wegen vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung abmahnen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis kündigen.

So war es auch in der Grundsatzentscheidung des BGH: Dort hatte der Beklagte für sich und seine Familie eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Anmietung erfolgte laut Mietvertrag ausdrücklich „zu Wohnzwecken“. Der Beklagte war als selbständiger Immobilienmakler tätig – und zwar von seiner Wohnung aus. Weil er dabei auch Mitarbeiter beschäftigte, war die Kündigung des Vermieters nach Auffassung der Karlsruher Richter berechtigt. Zum gleichen Ergebnis kam der BGH auch in einer Entscheidung aus dem Jahr 2013. Im dortigen Fall hatte der Beklagte nach eigenen Angaben an drei Tagen in der Woche für zwölf Schüler Gitarrenunterricht erteilt, weshalb der Vermieter die Nutzung nicht erlauben musste. Die Kündigung durch den Kläger und die anschließende Räumungsklage war deshalb erfolgreich (Az.: VIII ZR 213/12).