Mietrecht 2013: Wie sieht es mit Mietminderungen und Modernisierung aus?

Günstiger Wohnraum in beliebten Wohngebieten und Uni-Städten wird knapp. Berichte über die befürchtete Kostenexplosion der Mieten in entsprechenden Regionen bestimmen die Tagesordnung. Als Gegenmaßnahme ist beschlossen worden, dass die Länder in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen senken können. Anstatt einer Steigerung von 20 Prozent in drei Jahren (wie bisher) haben Mieter dann nur noch eine Erhöhung von maximal 15 Prozent im gleichen Zeitraum zu erwarten. Allerdings weisen die ARAG Experten darauf hin, dass dies nur für Altmieten gilt. Für Neuvermietungen gibt es keine Kostendeckelung.

Mietminderung bei Modernisierung?
Beeinträchtigt eine Modernisierungsmaßnahme den Mieter in seinem Wohnkomfort, kann die Miete generell gemindert werden – allerdings nur, wenn es sich nicht um eine energetische Sanierung handelt. Beim Einbau neuer Sanitäranlagen beispielsweise wird lediglich der Wohnkomfort, nicht aber die Energieeffizienz gesteigert, somit kann eine Mietminderung während der Arbeiten gerechtfertigt sein. Das Errichten neuer Heizungsanlagen oder die Neudämmung der Fassade sind dagegen energetische Maßnahmen. Selbst wenn die Lebensqualität durch den beispielsweise vorkommenden Heizungsausfall gravierend beeinträchtigt sein kann, besteht in den ersten drei Arbeitsmonaten kein Recht auf Mietminderung, wissen die ARAG Experten. Erst ab dem vierten Monat ist dies gestattet.

Umlage der Modernisierungskosten
Wie auch bisher können Modernisierungskosten mit einer Mieterhöhung von bis zu elf Prozent jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Die Baumaßnahmen müssen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Wusste ein Mieter, dass er die daraus resultierenden Mehrkosten nicht aufbringen konnte, hatte er nach altem Mietrecht die Möglichkeit, die Renovierungsarbeiten aufgrund unzumutbarer wirtschaftlicher Belastung zu verschieben. Diese Möglichkeit hat er nun nicht mehr, erklären die Experten der ARAG; die Maßnahme kann jederzeit durchgeführt werden. Allerdings muss der Mieter die Mieterhöhung trotzdem nicht zahlen, wenn er einen wirtschaftlichen Härtefall nachweisen kann. Somit kann er in diesem Fall ohne finanzielle Verluste von den Neuerungen profitieren. Allerdings muss er darauf achten, Frist und Form des entsprechenden Antrags einzuhalten.

Mietnomaden
Verwüstete Wohnungen und keine Mietzahlungen – Mietnomaden haben schon einige Vermieter an den Rand des finanziellen Ruins gebracht. Trotz dieser unrechtmäßigen Verhaltensweisen hatten Vermieter bislang wenig Handhabe gegen die unliebsamen Hausbewohner. Dies ändert sich ebenfalls mit dem neuen Mietrecht, wissen die ARAG Experten. Generell kann der Vermieter die Räumung seiner Wohnung schneller durchsetzen, da Gerichte den Räumungsklagen Prioritäten einrichten sollen. Zudem wurde die sogenannte „Berliner Räumung“ im Gesetz verankert. Dabei tauscht der Gerichtsvollzieher die Schlösser aus und übergibt die Schlüssel dem Vermieter. Die Möbelstücke können in der Wohnung bleiben, der für den Vermieter kostenpflichtige Abtransport und die Einlagerung entfallen. Auch kann ein Vermieter schneller die Räumung erwirken, wenn der Mieter bei einem laufendem Gerichtsverfahren verpflichtet wurde, Sicherheiten zu hinterlegen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Stärker in die Pflicht genommen werden auch säumige Kautionszahler. Ihnen kann bei Verzug direkt fristlos gekündigt werden.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Wenn ein Mietshaus an eine Personengesellschaft verkauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, hatte der Mieter oft das Nachsehen, da einzelne Gesellschafter bereits vor der Umwandlung Eigenbedarf anmeldeten. Somit konnten sie die Kündigungsschutzfrist von mindestens drei Jahren (je nach Bundesland gelten andere Fristen) nach Verkauf umgehen (sogenanntes „Münchener Modell“). Dies ist dank des neuen Mietrechts nicht mehr möglich, erklären die ARAG Experten.

(Quelle: ARAG SE)