Mietkaution: Tagesgeld, Bürgschaft oder doch Sparbuch? Anlageformen im Überblick

Der Gesetzgeber stellt mit dem §551 BGB die Rahmenbedingungen für die Kaution. Demnach muss der Vermieter ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist akzeptieren. Wünscht der Mieter eine Alternative, muss dies zwischen den Mietparteien ausgehandelt werden. Mit anderen Worten: dies geht nur über die Zustimmung des Hausherrn. Die folgenden Alternativlösungen bieten Mietern wahlweise höhere Zinsen oder mehr Liquidität. Doch eines haben alle Anlageformen gemeinsam. Es gibt jeweils Vor- und Nachteile zu beachten.

Barkaution

Die Barkaution ist die klassische und bisher am weitesten verbreitete Form der Kautionshinterlegung. Hierzu übergibt der Mieter seinem Vermieter die Kautionssumme definitionsgemäß in bar. Letzterer legt das Geld auf einem Sparbuch auf seinen Namen an. Das Geld wird während der Mietdauer verzinst, und bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter ausgezahlt. Wichtig: die Anlage muss getrennt vom übrigen Vermögen des Wohnungseigentümers erfolgten, und ein Sperrvermerk als Kautionskonto enthalten. Der Mieter darf von seinem Hausherrn einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage verlangen. Für den Vermieter ist die Barkaution abgesehen vom Verwaltungsaufwand die wohl vorteilhafteste Variante, da dieser jederzeit alleinigen Zugriff auf die Kaution hat. Hier besteht jedoch das Risiko, dass der Eigentümer auch theoretisch unberechtigt Zugriff darauf nehmen kann, da das Sparbuch auf seinen Namen läuft. Ein weiterer Nachteil für den Mieter ist die Verpflichtung zur Versteuerung der ohnehin schon niedrigen Zinsen.

+ Mieter erhält später die hinterlegte Kaution nebst Zinsen zurück
+ leichter Zugriff auf das Geld für den Vermieter im Schadensfall

- geringe Verzinsung für Mieter
- Mieter muss Zinsen versteuern
- Verwaltungsaufwand für Vermieter
- Letzterer kann theoretisch unberechtigt Zugriff nehmen

Sparbuch auf den Namen des Mieters

Die Mietparteien legen das Sparbuch gemeinsam an. Es läuft auf dem Namen des Mieters. Zur Erfüllung des Sicherheitszwecks wird die Spareinlage an den Vermieter verpfändet. Im Gegensatz zur Barkaution können die Mietparteien hier nur gemeinsam bei der Bank über die Kautionssumme verfügen, was das verpfändete Sparbuch im Vergleich zur Barkaution für den Mieter sicherer macht. Ein weiterer Vorzug für den Wohnungsinhaber ist die Möglichkeit einen Freistellungsauftrag bei der Bank zu stellen. Somit entfällt die Verpflichtung zur Abführung der Abgeltungssteuer, wenn sich die Zinseinnahmen innerhalb der Freigrenzen befinden.

+ Mieter erhält die hinterlegte Mietkaution nebst Zinsen zurück.
+ die Mietparteien können nur gemeinsam über die Spareinlage verfügen
+ Mieter kann Freistellungsauftrag bei der Bank stellen

- geringe Verzinsung für Mieter
- Verwaltungsaufwand für Vermieter

Bankbürgschaft

Definitionsgemäß bürgt eine Bank für den Mietvertrag. Der Mieter schließt die Bürgschaft wahlweise bei seiner Hausbank oder über eine Direktbank ab. Der Hausherr erhält eine Urkunde der Bank. Bei dieser Form der Mietsicherheit fließt zunächst kein Geld. Es existiert jedoch ein “Zahlungsversprechen” der Bank, im Schadensfall die Mietkaution an den Eigentümer zu leisten. Der eigentliche Kautionsbetrag verbleibt zunächst beim Mieter, welcher im Gegenzug eine jährliche Gebühr an die Bank entrichtet. Bankbürgschaften bieten eine für beide Mietparteien insgesamt vorteilhafte Lösung. Aufgrund der Bonität des Bürgen wird dem Hauseigentümer eine mit der Barkaution vergleichbare Sicherheit geboten. Zudem sind missbräuchliche Verfügungen des Vermieters wie bei der Barkaution ausgeschlossen, da der Mieter Stellung zum Sachverhalt nehmen kann. Nachteil: die Bankbürgschaft ist mit regelmäßigen Kosten verbunden, und daher nur für bestimmte Mieter sinnvoll.

+ Mieter verfügt über zusätzliche Liquidität, da während der Mietdauer kein Geld gebunden wird
+ kein Verwaltungsaufwand für Vermieter

- Bankbürgschaft ist nicht für jeden Mieter erhältlich (abhängig von Bonität)
- überschaubare aber regelmäßig anfallende Kosten
- Einschränkung der Kreditlinie des Mieters, wenn Bürgschaft über Hausbank läuft

Mietkautionsversicherung

Diese noch recht neue Form der Mietkaution lehnt an das Prinzip der Bankbürgschaft an. Bürgschaftsgeber ist hier jedoch eine Versicherungsgesellschaft, die im Fall der Fälle die Kautionssumme an den Vermieter auszahlt. Auch hier übergibt der Mieter eine Bürgschaftsurkunde an den Vermieter, womit die Zahlung einer Barkaution entfällt. Die Kosten der Mietkautionsversicherung werden wie bei der Bankbürgschaft vom Mieter getragen, und variieren je nach Anbieter. Das Produkt ist erst seit wenigen Jahren auf dem Markt, und daher noch nicht allen Mietern und Vermietern bekannt.

+ Mieter spart Geld für Barkaution ein
+ Keine Belastung der Kreditlinie der Hausbank
+ kein Mindesteinkommen bei Mietern erforderlich
+ kein Verwaltungsaufwand für Vermieter

- regelmäßige Kosten
- bislang keine flächendeckende Akzeptanz bei Vermietern

Tagesgeldkonto

Auch Tagesgeld ist grundsätzlich zur Anlage der Mietkaution geeignet. Das auf dem Tagesgeldkonto befindliche Geld wird definitionsgemäß täglich verzinst. Das Anlagekonto wird auf den Namen des Mieters geführt, und im Optimalfall an den Vermieter verpfändet. Normalerweise sehen Banken für Tagesgeldkonten keine Verpfändungserklärungen vor, sodass mit der Bank zunächst geklärt werden muss, ob die Verwendung als Mietkautionskonto möglich ist. Für den Vermieter ist diese Anlage nur interessant, wenn eine Verpfändung wie beim Sparbuch möglich ist. Andernfalls könnte der Mieter das Guthaben theoretisch “plündern”. Das Tagesgeldkonto bietet eine im Vergleich zum Sparbuch höhere Verzinsung, welche jedoch nur in Hochzinsphasen deutlich zum Vorschein kommt.

+Mieter erhält mehr Zinsen als bei einem Sparbuch
+Freistellungsauftrag möglich, somit fällt keine Abgeltungssteuer an.

- nur wenige Banken bieten die Verpfändung für ein Tagesgeldkonto an.
- daher geringe Akzeptanz bei Vermietern

Wertpapierdepot

Eine weitere Anlagealternative für die Kautionshinterlegung bietet das Mietkautionsdepot. Hierbei wird der Geldbetrag meist in Fonds investiert. Hierbei handelt es sich i.d. Regel um konservativere Anlagen ohne größere Kursschwankungen. Die Renditemöglichkeiten sind deutlich höher als bei einem Sparbuch. Ein Verlustrisiko ist vorhanden aber überschaubar. Gerade bei längerer Laufzeit sinkt das Kursrisiko. Gleichwohl stehen Wertpapieranlagen egal welcher Art grundsätzlich nicht im Einklang mit dem ursprünglichen Sicherungszweck der Mietkaution, da das Geld theoretisch verloren gehen kann.

+Höhere Verzinsung als beim Sparbuch oder Tagesgeld
+Freistellungsauftrag möglich, somit entfällt die Steuerpflicht

- Verlustrisiko aufgrund der Kursschwankungen
- Depot ist für Vermieter nur akzeptabel, wenn eine Verpfändung möglich ist
- Akzeptanz bei Vermietern ist nicht sehr hoch

(Artikelfoto: Postbank AG)